中古マンションをオススメする理由、マンション購入の注意点について[2]

築30年どころか、築50年近く経っているにも関わらず、管理が行きとどいていて、清潔感と洗練された重厚感のあるエントランス（新宿区／W邸）

「マンションは管理を買え」という言葉を聞いたことはありませんか？これはまさにその通りで、築30年を経過した中古マンションが管理状態の悪い築10年のマンションよりもキレイというのは結構ホントにあることです。もちろん、築30年のデザインは若干レトロなのですが、正直、築10年で管理状態が悪いマンションに比べると、清潔感と洗練された重厚感の点で、段違いに雰囲気が良いのです。

新築も含めて築10年以内で、手が届く価格帯のマンションだと、意外に安普請といいますか、素材にお金をかけられていない物件が多いです。さらに、管理状態が悪いと、その外壁が汚れてヒビも入りかけていて、廊下には住民のゴミや吸い殻があちらこちらに落ちている。。。そんな状態の築10年のマンションがある一方。

築30年でも、管理が行きとどいていて清潔感があり、デザインは少しレトロだけど説得力と重厚感があってかっこいい、そんなマンションも探せば結構あります。そんなマンションのエントランスで、紳士的な住民の方がにこやかに挨拶を交わしていたりする。。。

いかがですか。あなたなら、どちらのマンションに住みたいですか？

マンションの価値の見方は色々ありますが、「エントランスを入って部屋に入るまでに、ああここに住みたいと思える」という情緒的な要素もすごく大事です。この情緒的な雰囲気を醸し出すには、やはり、管理が良いことが条件になります。

レトロで重厚感のあるレンガの外壁に囲まれた、マンション専用庭園。その向こうには住戸が見える。（新宿区／W邸）

また、管理が良いというのは、清掃が出来ているかとか、修繕が行き届いているか、管理人がしっかり役割を果たしているか、修繕履歴があるかという表面的なことだけではなく、管理費と修繕積立金が適切な方法で管理運用されているかといったことも含めて、しっかり見ていくべきところです。出来れば、専門家のアドバイス付きで物件調査できると完璧です。

例えば、耐震性についても築年数が新しければ単純に安心ではないのです。新しくても維持管理に問題があれば駆体の劣化は早いですし、古くても管理状況が良ければ、耐震改修で性能の向上も図れます。

管理状態が良いまま維持されている中古マンションを購入するのが、いまの時代に賢い選択ではありませんか？

実は、この管理が良くなるかどうかというのは、ある程度築年数が経たないとわかりません。というのは、この管理のレベルというのは、ここに住む人たちで構成される管理組合によって左右されるからです。

新築マンションの場合、その管理組合がどのような管理の運営をしていくことになるのか予測がつきません。そこが、新築マンションの最大のデメリットです。

なにしろ、新築マンションを購入する人のほとんどが、購入する際に隣の人がだれなのかを知らないばかりか、有名なブランドの分譲会社が売り主で、そのブランド系列の管理会社が管理していれば、自分の将来は安泰になるんだと思い込んでいます。10年後に、ふと、「そうか。マンションの管理は自分たち住民の責任なんだ」と気付いた時には、誰も管理の意識を持っていなかったマンションは、荒れ放題になっていることだってありえます。そういう状況でも、周りの住民達は、「ローンの支払いが苦しいから」と修繕積立金の値上げに反対するし。。。ということであれば、もう将来は真っ暗で、どんどん自分の住まいの価値は下がっていきます。

逆に考えると、築年数が経っても管理状態が良いままに維持されていて、じっくり文化の熟成された中古マンションを購入するのは、今の時代に非常に賢い選択ではありませんか？

中古マンションは価格が安い、つまり、少ない予算で買える。これはもちろんですが、メリットはそれだけではないのです。

都心の一等地に住みたいけど、新築は高くてあきらめるしかない…、という場合にも、とにかく広いマンションが欲しいけど、新築だと高くなるからあきらめるしかない…、という場合にも、中古マンションなら手が届いてしまいます。つまり、同じ予算でより条件の良いマンションを購入できるということです。

ところが、新築ということが絶対条件になってしまっている人は、予算の上限に合わせて、希望条件を徐々にあきらめていくことになり、そのあきらめた要素が、住んでからの後悔につながる例が多いのです。中でも、住みたい街や利便性に妥協したことを後悔する方が非常に多いです。

表参道という都心の一等地で、自宅と資産を同時に得るための選択として、中古マンションを購入しリノベーションした例（渋谷区／K邸）

その点、中古マンションでは、ほとんどの希望条件を譲らなくても、物件に選択肢の豊富さがあり上手にスキームを組めることが多いです。さらに、予算に余裕を持たせておいて、自分らしくリノベーションしたり、好きな家具を買ったり、グリーンを飾ったり。。。さて、あなたは、新築と中古、どちらの選択肢を選べば楽しいライフスタイルになると思われますか？将来的にはどちらのほうが愛着のわく住まいに成長していくと思われますか？

今、中古マンションといえばリノベーションが注目です。リーズナブルに、自由に、自分らしいライフスタイルが作り込めるのが魅力になっています。

ただ、最近、ブームになりすぎたおかげで、一部で単なる贅沢なリフォームと勘違いされているふしがあって少し残念なのですが…。実際は、物件の価値を「再生する」という本来の意味が大切です。ですから、お金をかけて贅沢をするのが目的ではなくて、物件価格とトータルでマネジメントして、どのような「価値を生み出す」のかを念頭に置くべきだと考えています。つまり、出来るだけムダなお金をかけないで、いかに「そぎ落としたデザイン」をつくるかというのが肝心ということです。

自分らしく自由なリノベーションで、オリジナル性の高い自由な間取りを楽しんでいる（新宿区／W邸）

リノベーションではオリジナル性の高い自由な間取りを楽しむ方もいます。遮音性や断熱性等、住宅としての基本性能と快適性を上げるためにリノベーションに取り組む方もいます。インテリアに本物の素材感（無垢材のフローリングや漆喰など）を求めて、自然派リフォームを楽しむ方もいらっしゃいます。

また、ここ数年間の、中古マンションリノベーションの技術の発展と、事例の増加には、目覚ましいものがあります。そのため、リフォームにかかるコストも大幅に削減されてきています。

数年前なら、リノベーション会社や大手のリフォーム会社に相談に行くと、リノベーションは70㎡程度の広さで最低1000万円からになります、と言われたことでしょう。それが、現在では800万円前後からというのがひとつの基準になっています。

もちろん、内装の仕様や、設備のレベルなどによっても金額は大幅に変わってきます。また、部屋の広さによっても変動します。ですので、もちろん1000万円以上かけてこだわりの家づくりを楽しむのもありですし、600万円前後でシンプルにまとめきったりすることもありです。

また、ストイックに削ぎ落とすことの出来る覚悟のある方なら、500万円以内でフルリノベーションに挑戦するのもいいと思います。その場合、設計をしっかりすればデザインについての満足度は高いものになります。ただし、素材などについて価格的に使えるものがかなり制限されますので、ちょっと間違えるとチープで薄っぺらなリフォームになってしまう可能性もあります。出来れば価格をおさえたいときほど、信頼できる設計者をパートナーにしてください。コスト管理しながらも、デザインと居住性をしっかり両立してまとめあげてくれるので安心です。

どちらにしても、リノベーションでは「価値を生み出す」ことがゴールです。無駄にお金をかけすぎず、デザインの力で解決していくのが成功のコツだと考えます。あくまでも、物件価格と資産性のバランスをとってください。先ほどあげた金額の基準は、あくまでも将来を見越して内装の下地や給排水の配管などを全交換することを前提としたものです。資金計画によっては、最初はコストをかけないで段階的に住みながら完成させていく方もいらっしゃいます。購入する段階で、しっかり、やるべき項目を整理して計画を立ててくれるプロが味方なら問題ないでしょう。

いかがでしょうか。
今の時代、中古マンションを賢く購入した人こそが、将来に不安をかかえない豊かな人生を送ることになります。
例えば、もし住み替えになっても、資産としていつでも売ったり貸したりの、運用可能な物件を持っています。そして、リノベーションして自分らしさや快適さを追求することも出来ています。
また、近年のエコロジー意識の高まりから、ステイタスにおいても、中古のほうがますます上に見られてくるでしょう。
この心の豊かさは、新築マンションを買った人には味わえません。