中古不動産の仲介/リノベーション設計/中古マンションを住みながら資産にする
コンクリート
漆喰
革命
白
今時点でのゴールを見つけるのがリノベーションだった。
不動産を箱として考えれば楽しくなる。
不動産を箱として考えれば楽しくなる。
「不動産は始めから箱としてしか考えていませんでした。だから、絶対に変えられない立地と日当たりで選んだんです」。というのは、フランス人であるご主人の言葉ですが、それは、DIYが当たり前のヨーロッパで育った彼にとって、常識の考え方だったのです。
彼にとって、ただきれいであるという理由だけで、何の個性もないうえに、価格も割高な新築マンションや建売の一戸建てを購入するのは、文化として全く理解が出来ないようでした。売りに出ているときに何の修繕もされていなくて、ボロボロの状態のマンションであれば、むしろ安価に流通していて、その分、しっかりリノベーションするための費用が捻出できて好都合ではないか。なんで、みんなわざわざ、中途半端に表面を着飾ったものを、無理して購入し、後から何も出来なくなり、人生を住まいのために縛られるようになってしまう。もったいないとは思わないのだろうか？
千代田区の一等地に建つこのマンションも、売り出しの時、以前のオーナーさんが全く手を入れていなくて、本当にボロボロの状態でした。窓がひび割れ、サッシもゆがんで閉まらず、壁も油やカビで汚れ放題。間取りも昔ながらの感覚で細かく区切られていて、せっかく100?の面積があるのにリビング的に広く使えるスペースが全くないのです。この状態ですから、だれも買い手がつかず…後からリノベーションすることを考えると、ものすごくお買い得の価格で手に入るわけです。
ただ、内装がボロいのは全然構わないのですが、やはり、築36年ということで、耐久性等に少し不安な点もあり、いろいろと相談に乗ってくれる業者がいないか？ということで、リノベーションの相談も含めてスマサガ不動産に依頼されました。元々の仲介業者さんでは、建物についての知識が無く、中古マンションに対する不安な点が払拭できないのと、購入前からリノベーションの相談に乗ってくれる業者が必要だったということです。
ここから、スマサガ不動産とご夫婦とで、リノベーションの設計に取り組み、ご夫婦のライフスタイルに合った間取りを考え出し、いっしょに塗装をしながら住める状態をつくりました。
さらに、その後、そこに住みながらの2年をかけた、ご主人のDIYの努力によって、まるで億ションのような生活環境を半額程度の投資で実現させてしまう、壮大なストーリーが始まったのです。
皇居に近く広大な自然環境に恵まれていて古くからの商店街が断続的に続く…
物件立地エリア：市ヶ谷周辺エリア（種別：山手線南部の都市型住宅地）
街のタイプ分析：物件価格の相場が高く賃料の相場も高い、いわゆるブランドエリア
中心駅：JR線、東京メトロ有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅
周辺の地域特性：高級住宅地として根強い人気があるエリアで、大通りに面したエリアには大型マンション、裏側の静かな住宅地には低層マンションといった棲み分けがなされている。重厚な門構えの大邸宅や、落ち着いたデザインのマンションが多く、旗本屋敷の石塀なども残っている。大企業の社宅や外国人が多く住む高級マンションなどもある。のんびりと落ち着いた地域性である。法政大学、東京理科大学、日仏学院、など歴史ある学校が多く、教会やインターナショナルスクールもあり、ステータス感が高い。皇居もすぐそばなので、広大な自然に囲まれていて、千鳥ヶ淵公園、北の丸公園も近い。
生活利便性：生活利便性はあまり良いとは言えないが、神楽坂を始めとした古くからの商店街が断続的に続くので、名店がひっそりと点在していたり、生活自体は工夫次第で面白く出来そうだ。
専有面積：約103?（壁芯）93.76?（内法）
構造：RC造・8階建て
築年数：S.50年築（築36年）
権利：所有権
専有階：8階
主採光：南・東（二方向）開口
間取り：既存の3DK+Sを→【2LDK】にリノベーション
床（リビング）：カーペット（ご主人が施工：費用は材料費のみ）
床（キッチン）：大理石のタイル（ご主人が施工：費用は材料費のみ）
壁 ：水性塗料で塗装（スマサガ不動産とご主人で塗装）
天井：水性塗料で塗装（スマサガ不動産とご主人で塗装）
浴室：壁と天井はFRP防水素材を現しのままで使用。床はタイル。置き型の浴槽とボディーシャワー付きレインシャワーを設置。
キッチン：完全オリジナル設計のキッチン。
主寝室：キッチンから寝室に光を取り込むために、キッチンパネルを曇りガラスで代用して窓をつくり、寝室とキッチンをつなぐ設計にチャレンジしている。
子供室：コンセプトは実験室。二段ベットを造作。
ワークスペース：リビングと各個室をつなぐ場所に、それぞれがゆるやかにつながるワークスペースをとった。浮遊感のある足のない机を設計。
バルコニー：オープンテラスのウッドデッキ（ご主人が施工：費用は材料費のみ）
S様邸物件購入価格：4200万円
S様邸リノベーション費用：900万円（本体工事）+ご主人のDIY100万円（材料費）
S様邸費用総額（購入+リノベ費用）：5200万円
新築相場→S様邸（総額）の比較：43.33%（新築相場の約4.5割で取得）
同エリア同面積の新築相場：1.2億円程度
同エリア同面積の中古相場（リノベーション無）：6900万円程度
同エリア同面積のリノベーション済み中古の相場：8000万円程度
同エリア同面積の賃料相場：月額29万円程度
*（参考）ファミリータイプ（80?）中古マンションの標準価格：5400万円（賃料：月額23万円）
